Эпоха договоров ДДУ заканчивается. Привычное покупателям новостроек, долевое строительство в 2019 году постепенно уступит свои права новым правилам приобретения недвижимости. Возможность купить строящуюся квартиру по ДДУ останется, однако гарантом сделки будет не застройщик, а банк, открывший эскроу-счет.
Изменения в закон о долевом строительстве – причины и предпосылки
Рассмотрим причины подобной инициативы Правительства. Недовольство состоянием отрасли и регулированием процесса сдачи новых домов в эксплуатацию Президент высказывал еще в 2017 году. Стройка идет, квартиры покупают, но сохранить запланированные темпы возведения объектов не получается. По стране свыше 800 застройщиков-банкротов, и более 150 тысяч их дольщиков до сих пор не могут получить свое жилье. И эти показатели ухудшаются с каждым годом.
По мнению Владимира Путина, закон о долевом строительстве требовал изменений еще 2 года назад, и только к 2019 удалось реализовать новую схему продажи новостроек. Теперь средства граждан будут в безопасности, а финансовую поддержку застройщикам окажут сторонние организации. Изменения к закону 214-ФЗ призваны ужесточить вход на рынок недобросовестным строительным организациям и усилить контроль за средствами дольщиков.
Напомним, что с 2017 года обманутые застройщиком граждане начали получать компенсации из специального фонда, сформированного из отчислений после продажи жилья, в случае банкротства застройщиков. Выплаты в компенсационный фонд составляют 1,2% от каждой сделки купли-продажи.
Реакция общества и экспертного сообщества на поправки 214-ФЗ
На инициативу президента, направленную, казалось бы, на защиту интересов обычных граждан, общественность отреагировала неоднозначно. Для многих россиян вложения средств в новостройки были неплохим заработком, а также возможностью улучшить жилищные условия по минимальной цене. Чтобы не переплачивать за квадратные метры на вторичке, покупатели выбирали долевое строительство. Изменения с 2019 года вносят в ситуацию на первичном рынке неопределенность.
Эксперты уверены: новая схема, на которую отрасль перейдет с 1 июля 2019 года, увеличит себестоимость строительства. На рынке начнет действовать система проектного финансирования, т. е. компании будут вынуждены возводить дома за счет собственных средств или привлекать банковские кредиты. А деньги вкладчиков разместят на эскроу-счетах до получения ключей. Продавать квартиру на стадии котлована застройщику станет невыгодно, так как средства за ее реализацию поступят на расчетный счет только после ввода дома в эксплуатацию.
Важно! Центробанк обещает, что ставки по кредитам для фирм-застройщиков не превысят 5% в год. Если средний срок строительства многоэтажки составляет 2 года, себестоимость жилья вырастет как минимум на 10%.
Новые правила долевого строительства – прогноз и ожидания
Действия российской власти можно назвать радикальными, так как в последние годы большая часть сделок по приобретению квартир проходила по договорам долевого участия. Изменения привычной схемы и привлечение третьего участника – банка с госкапиталом несомненно отразятся на всех сторонах сделки. Принесут ли они положительный результат или станут причиной спада в строительной отрасли, покажет время.
Эксперты ожидают следующих позитивных изменений:
- Полную защиту накоплений граждан, вложенных в покупку квартиры на всех этапах строительства. О сохранности денег, размещенных на эскроу-счетах, позаботятся банки.
- Сокращения сроков строительства. Чем дольше застройщик станет возводить объект, тем больше процентов выплатит и тем дольше не получит денег от покупателей.
Из негативных ожиданий работников строительной сферы:
- Рост цен на новые квартиры. Будет ли это удорожание на 10-20% в связи с внутренними экономическими факторами и ростом себестоимости или ценники «взлетят» в 2 раза – станет известно через пару лет. Остается надеяться, что низкая покупательская способность населения не позволит реализоваться негативному сценарию.
- Сокращения числа участников рынка. Правительство уверено, что с рынка уйдут только недобросовестные девелоперы. Однако вероятно, что изменения в ФЗ-214 о долевом строительстве «выбьют почву из-под ног» у небольших региональных застройщиков, так как не все из них к моменту вступления в силу поправок успеют ввести в эксплуатацию более 10 тыс. квадратных метров жилья.
Представители Правительства ожидают оздоровление рынка новостроек. По их мнению, застройщики, покупатели и банки смогут легко подстроиться под новые правила, а обычные граждане – охотнее приобретать недвижимость на первичных этапах строительства.
Посмотрите видео о долевом строительстве
То, что цены на новостройки пойдут вверх, никто не отрицает. Но нужны ли будут гражданам квартиры в новых домах по завышенной стоимости, когда рынок вторичного жилья переполнен? Станут ли покупатели брать квартиры на котловане по цене, близкой к конечной и ждать еще 2 года до окончания стройки? Результат реформы узнаем в ближайшие годы.
А вы знаете, что каждый трудоустроенный россиянин имеет вправо на налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку? Об этом можно почитать на этой странице.
Наконец-то начали думать о народе. Сколько люди прогорели на этом. А сейчас хоть будет возможность вернуть свои деньги.
Мне кажется, что закон приведет к монополии и останутся только крупные застройщики, которые имеют в своей негласной собственности банки, где и будут выдавать кредиты уже прямым покупателям.
Такие законы не появляются просто так, а только с подачи правительства. Значит они будут «в доле» и им выгодно оставить на рынке только»своих» застройщиков. Цены, естественно, поднимутся и все будут ссылаться на закон, но на самом деле просто у некоторых олигархов возрастет прибыль. Так что, все как всегда у нас.
«Своих» застройщиков ставить, а тем более правительству не выгодно. Причина простая, свои застройщики хоть и проверенные, но они могут разработать и свои мошеннические схемы как выбрать деньги и у банков. В этом случае оставшиеся дольщики без жилья начнут новую «бучу». Не секрет, что в последнее время власть страны испытывает мягко сказать не доверие населения, а с такой политикой в долевом строительстве это еще один большой минус доверия к Правительству и отток голосов на выборах. Цены вырастут? Так они и так потихоньку двинулись в верх после долгого затишья. Даже вторичный рынок жилья начал колебание в верх. Застройщик будет строить в принципе на те же деньги, разница только в том, что деньги будут лежать в банке. А минус- застройщик в договоренности с банком может их «крутить» не законно, что бы получить прибыль.
Давно уже хотелось каких-то изменений в этом плане. Наконец-то правительство начало двигаться в сторону народа? Если сделают все, как говорят, то рядовой гражданин будет иметь больше гарантий и его вложения будут защищены. Конечно, очень хочется верить, что все так и будет. Как говорится доверяй, но проверяй. Посмотрим, как все будет на деле.
Безусловно, это радикальное решение больше похоже на постановку опыта. Нет ни каких точных прогнозов. Да, конечно же деньги будут под контролем на счетах, но где гарантии того, что человек дождется своей квартиры? Да, деньги вернут, а за эти два года банк получит хорошую прибыль, ведь средства не будут лежать без дела.
И еще тот факт, что застройщик будет спешить сдать дом в эксплуатацию, сильно ударит по качеству новостройки. Сроки строительства будут сжаты, а простой монтажник успеет забить не все гвозди.
Время покажет, остается только ждать и надеяться на перемены к лучшему.
А мне не кажется, что эта инициатива правительства сделана для граждан. По сути, она отсечет все средние компании от доступа к дешевым финансам, теперь всем придется обращаться исключительно к госбанкам, которые аффилированы с крупными конгломератами. Рынок прилично сузится и застройщики останутся только крупные, у которых есть доступ к гос фондам. Теперь рынок станет еще менее прозрачным и цены вообще не будут иметь отношение к внешним факторам, а будут определяться группой ключевых игроков. Думаю, что через года 2 цены начнут ползти вверх, а уж аналитики прикормленные найдут этому обоснование.
Смотрите, это же недобросовестная конкуренция. Теперь любой участник рынка вынужден будет вести строительство исключительно на кредитные средства. У нас кредит на строительства дают банки, которые аффилированны с государством. Смею предположить, что условия кредитования «для своих» и чужих компаний будут прилично различаться.
Останется несколько крупных монополистов на рынке и картельный сговор не даст ценам на квартиры не только падать, но и вообще как то двигаться.
Думаю, что именно эта цель и была главной, отсюда и такое лобби во всех сми.
С одной стороны народ, которому эта защита от всяких мошенников в этой сфере и вообще различных форс-мажорных обстоятельств точно только на пользу пойдет, а с другой застройщики, я говорю именно про добросовестных, часть из которых в лужу сядет из за вопроса, на какие средства строить, ответственность точно возрастет. Банки, вот те точно в плюсе остаются, столько денег накапает, крути сколько хочешь, так как я очень сильно сомневаюсь, в том что эти средства просто так мертвым грузом лежать будут.
Как это вижу я. Власть в первую очередь заботится о себе и будущих выборах, она не хочет акций обманутых дольщиков, а вот дальше начинается самое интересное.
Лобби крупных строительных фирм делает все, чтобы затруднить доступ к финансовым потокам и тем самым порезать конкуренцию, которая и так не ахти на строительном рынке.
Теперь ждать колебания цен на жилье вообще не приходится, а РБК и Вести 24 обязательно пригласят специалистов, которые объяснят все мировой конъюнктурой и ростом экономики.
P\S Эх, даже самые благие начинания упираются в реализацию.
Банки рапортуют, что процентную ставку поднимать не будут, да оно и не надо, все равно условия залога выполнят только крупные застройщики аффилированные с государством, остальные просто не потянут условия банков.
Лично мне понятно, что именно зачистку от мелких и средних строителей ставили во главе угла лоббисты.
Как это скажется на нас, да очень просто, цены перестанут падать, даже если весь мир охватит коллапс финансовой системы. Вы думаете кто то усмотрит картельный сговор, а как же, все происходит так, как это было в нефтяном секторе. 5-10 крупных игроков и пустота.