На фоне новостей о том, что в следующем году запретят строительство апартаментов, очень много всяких обсуждений. Зовут меня Елена и давайте поговорим о том, что правда, а что нет. И что на самом деле будет дальше.
Итак, вышла «утка» в СМИ о том, что апартаменты запретят к строительству, и те, которые уже построены будут переведены в жилое. Сразу хочу сказать, что эта новость в порядке бреда. И ничего такого не случится. Почему? Потому что апартаменты — это нежилые помещения. И это главное.
Чем апартаменты отличаются от квартир?
Они отличаются нормативами. Во-первых, это категория земли, на которой разрешена стройка. Во-вторых, если категорию земли еще можно как-то перевести, то существующие технические условия этих зданий перевести уже невозможно. Такие, как уровень инсоляции, то есть к освещённости в жилом помещении требования гораздо жёстче, чем в нежилом помещении. Если в ваших апартаментах темно, то их уже невозможно признать квартирой. Потому что по норме это не проходит. Уровень радиации тоже совершенно отличается. Я сама была владельцем апартаментов в Москве, которые были сделаны из здания заводоуправления, находящиеся в пределах третьего транспортного кольца, то есть практически в центре Москвы. Это стоило очень дёшево, но я их очень быстро продала. Потому что уровень радиации там зашкаливал. И это невозможно устранить или изменить, потому что территория была промышленной, и те процессы которые там происходили невозможно исправить химическим путём.
Также считается уровень загрязнения воздуха. Опять же на бывших промышленных территориях он гораздо выше, чем норматив в квартирах. И те апартаменты, которые построены по нормам нежилых помещений уже технический не поменяются в жилые. Для этого придется переписывать все нормативы и существенно понижать качество жилья в России. Я очень надеюсь, что мы с вами до этого не дойдём.
Те апартаменты, которые были выполнены с учётом всех нормативов, то есть это новые дома, которые построены в центре Москвы, с панорамным остеклением, с красивой инсоляцией, с хорошей питьевой водой и центральными коммуникациями, их, конечно, могут перевести, но это будет стоить очень дорого. И изначально такие апартаменты стоят не сильно дешевле, чем обычная квартира, иногда даже дороже.
Почему люди всё-таки покупают апартаменты, если качество сильно хуже?
Первой и самой главной причиной всегда была цена. Цена апартаментов обычно ниже от 10 до 30% от средней рыночной цены квартир в этом районе. Но вновь построенные апартаменты чаще в Москве даже выше. Второй фактор ухудшающий качество и ценность апартаментов — это невозможность прописаться. Да, многие говорят, что в апартаментах можно сделать временную регистрация до 5 лет, но на моей памяти такого ни случалось ни разу.
Почему все эти пляски с запретом апартаментов? Всё очень просто. Основные игроки на рынке строительства жилья идут к монополизации. Я считаю, что там большая доля государственных денег вложено, и всё это финансируется с дешёвыми ипотеками тоже за счёт государственных банков. И, чтобы построить жильё самой главной проблемой и самая дорогая часть строительства — это земля с разрешением на строительство именно жилого дома. За такие земли ведутся «войны» среди застройщиков и их выделяют опять же государство. Апартаменты можно построить на любой другой земле. И запрет строительства апартаментов я считаю связан только с тем, чтобы дать «зелёный свет» крупным застройщикам, которые имеют государственную долю. Чтобы никакие другие мелкие игроки не имели возможность строить жильё ниже рынка и ронять цены. Опять же это принцип монополизации, но мы ничего с вами с этим поделать не можем.
Нужно ли покупать вам апартаменты?
Во-первых, учитывайте факторы, которые приведены. Во-вторых, отталкивайтесь от вашей цели. Если вы покупаете апартаменты с целью сдачи в аренду, и они дешевле рынка в этом районе по квартирам, тогда у вас апартаменты отобьются быстрее, чем квартира. И тогда вам всё равно. Вам не нужно там прописываться, вас не интересуют нормативы по качеству этого жилья. Ваша основная задача будет отбить их как можно скорее. Тогда берём.
Если вы хотите жить, хотите, чтобы ваши дети ходили в школу в этом районе, хотите получать услуги поликлиники в этом районе, тогда вам всё равно нужна прописка и апартаменты будут вам неудобны. В этом случае лучше стоит выбирать квартиру, при выборе которой нужно учитывать 7 критериев о которых можно почитать здесь. А если вы покупаете апартаменты, переделанные из старых зданий, то обязательно не поленитесь и закажите экспертизу. Да, это достаточно дорого. Ну как минимум замерьте уровень радиации, замерьте уровень шума. Кстати, в нежилых зданиях не действуют запреты на уровень шума после 23 часов. И вам, если вы живёте в апартаментах, придётся слушать вечеринки ваших соседей или дрель рано утром тех, кто ремонтируется. Это тоже небольшое ограничение.
Обязательно посмотрите углы и укромные места на предмет плесени и грибка. В одном из моих объектов, купленных в инвестицию оказался грибок. И пришлось переделывать весь ремонт. Правда это обошлось не так уж дорого, но 1 500 000 тоже на дороге не валяется. Нам пришлось ободрать всё. Я хотела просто поменять обои. Мы их сняли и обнаружили там грибок. Нам пришлось чистить всё вплоть до штукатурки. Снимать потолки, полы и всё это менять. Объект простоял без аренды практически три месяца, и мы потратили очень существенную сумму на ремонт. И не факт, что этот грибок не вернется. Потому что здание старое, уровень вентиляции там совершенно другой, который нужен для жилья. В общем вы сами всё понимаете.
И если вы собираетесь жить, то очень внимательно смотрите на качество и на возможность регистрации. Насколько вам нужно быть зарегистрированным именно в этом районе. Если вы покупаете для инвестиций, то вполне можно купить и апартаменты. Считайте срок окупаемости и доходности. Что будет с ними дальше? Не загадывайте. Никто об этом не знает. И, как правило, такие «утки» в сети закидывают специально, чтобы посмотреть настроение народа и не более того. Опирайтесь на данные здесь и сейчас, и в России все непредсказуемо.